Nội dung chính
Ngân hàng không ưu tiên vay vốn bất động sản – Nguyên nhân và hậu quả
Theo TS Cấn Văn Lực, trưởng phòng Kinh tế BIDV, bất động sản không nằm trong danh mục ưu tiên cho vay ngân hàng, trừ các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Do đó, các doanh nghiệp phải chịu mức lãi suất cao hơn, làm giảm sức hấp dẫn của các dự án mới.
Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản chi phí đầu tư
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest, nhấn mạnh giá đất đang tăng mạnh do áp dụng Luật Đất đai 2024 và bảng giá đất mới. Ở Hà Nội, một số vị trí đạt hơn 700 triệu đồng/m², trong khi TPHCM có mức trên 600 triệu đồng/m².
Song song, hệ số K chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu. Thực tiễn cho thấy thời gian từ khi bảng giá đất được công bố tới khi có hệ số áp dụng có thể kéo dài tới 6 tháng, làm trì hoãn việc nộp tiền sử dụng đất và khởi công dự án.
Kiến nghị cải tiến
- Xem lại cách tính và thời gian ban hành hệ số K để giảm thời gian chờ đợi.
- Thiết lập cơ chế điều chỉnh linh hoạt, tránh mức hệ số quá cao gây “đông đầu” cho doanh nghiệp.
Nghị quyết 254/2025/QH15 – Đập tan các vướng mắc pháp lý
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254 hướng tới năm nhóm điều chỉnh trọng tâm:
- Quy định rõ trường hợp Nhà nước thu hồi đất khi dự án đạt >75% diện tích và >75% người sử dụng, tạo nguồn đất cho nhà đầu tư tiếp tục triển khai.
- Rà soát lại các điều kiện bồi thường và hỗ trợ tái định cư, cho phép ngoại lệ cho dự án khẩn cấp, dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án tái định cư tại chỗ.
- Rút ngắn thủ tục đấu giá/quy hoạch: chỉ yêu cầu quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không cần quy hoạch chi tiết 1/500.
- Áp dụng thống nhất bảng giá đất, đồng thời cho phép hình thức thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm.
- Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, ví dụ: giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần hồ sơ xin giảm.
Đề xuất trả tiền thuê đất theo năm – Hỗ trợ cân bằng dòng tiền
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, bên cạnh hai phương án trả một lần hoặc trả hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp dự án cân đối nguồn vốn, đồng thời đề xuất quyền thế chấp phần tiền thuê đã nộp để tăng khả năng tiếp cận vay ngân hàng.
Tăng lãi suất cho vay bất động sản năm 2025
TS Cấn Văn Lực dự báo tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, vay mua‑sửa nhà ở tăng 14‑15%.
Mặc dù nguồn vốn không thiếu – doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với 2024 – nhưng tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế, khiến ngân hàng phải nâng lãi suất để duy trì cân bằng rủi ro.
Khuyến nghị cho doanh nghiệp
- Thận trọng khi đầu tư vào phân khúc cao cấp; tập trung vào nhà ở trung cấp, xã hội, đáp ứng nhu cầu thực tế.
- Áp dụng chiến lược tái cấu trúc sản phẩm tài chính, giảm thời gian vay và tăng thời hạn trả nợ.
Định danh bất động sản – Công cụ giảm đầu cơ và “hai giá”
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản tại Việt Nam được định danh bằng mã số từ giai đoạn đất, dự án, công trình đến khi cấp giấy chứng nhận.
Mã định danh giúp minh bạch hoá giao dịch, ngăn chặn hiện tượng “hai giá” và giảm rủi ro đầu cơ. Đồng thời, môi giới cũng sẽ được định danh cá nhân, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Nhìn nhận quốc tế – Bài học từ mô hình Nhật Bản
Ông Takayama Yasushi, Giám đốc điều hành Cơ quan Tài chính nhà ở Nhật Bản, chia sẻ: Nhật Bản đã phát triển nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột – hỗ trợ tài chính lãi suất thấp, phát triển đô thị ven đô và vai trò mạnh mẽ của chính quyền địa phương. Sau Thế chiến II, Nhật Bản thiếu 4,2 triệu căn nhà và mất 25 năm để khôi phục, cho thấy tầm quan trọng của chính sách dài hạn và kiên định.
Áp dụng những bài học này, Việt Nam cần kết hợp công cụ đất đai và tài chính, đồng thời tạo môi trường lãi suất, thuế và phí phù hợp cho từng phân khúc khách hàng, để thị trường bất động sản vận hành ổn định.