Bộ Tài chính mới đây đã đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Nếu không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ được tính theo giá bán và thời gian sở hữu, với thuế suất từ 2-10%. Đề xuất này nhắm đến việc điều tiết hoạt động đầu cơ, ‘lướt sóng’ trong thị trường bất động sản – một trong những nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất tăng nóng thời gian qua.
Điểm đáng chú ý trong đề xuất này là việc áp dụng thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ nhà đất, nếu không thể áp dụng được tính thuế theo từng lần chuyển nhượng. Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, nhận định rằng tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển. Thay vì đánh đồng tất cả giao dịch với thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng, chính sách mới sẽ tập trung vào phân loại và đánh thuế vào hành vi cần điều chỉnh, đó là đầu cơ và lướt sóng.
Ông Tuấn giải thích rằng việc áp dụng thuế cao hơn nếu bán ra sớm sẽ khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc lại mục tiêu ‘lướt sóng’ nhà đất. Những giao dịch ‘ăn chênh’ trong thời gian ngắn thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, và thường sử dụng đòn bẩy tài chính, tạo áp lực về dòng tiền. Việc buộc phải nắm giữ dài hạn sẽ khiến việc đầu cơ giảm sức hấp dẫn, từ đó hạ nhiệt thị trường và tăng tính ổn định và bền vững.
Theo luật sư Tuấn, thay đổi này không chỉ đơn thuần là tăng thu ngân sách, mà còn là phép thử cho tiến trình tái cấu trúc thị trường. Đây là bước chuyển rõ ràng trong tư duy điều tiết: bất động sản không còn là sân chơi dễ dãi cho đầu cơ, mà là lĩnh vực cần đầu tư dài hạn, nghiêm túc và có trách nhiệm.
Một nghiên cứu gần đây của kênh Batdongsan cho thấy hơn 86% người mua bất động sản hiện nay nhằm mục đích đầu tư ‘lướt sóng’ kiếm lời. Thời gian từ lúc họ mua đến khi sang tay tối đa trong một năm. Trong đó, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 6 tháng chiếm đến 50% và từ 6-12 tháng tầm 36%. Chỉ 14% giữ tài sản lâu hơn một năm.
Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân Lê Quốc Kiên cũng nhìn nhận phương pháp tính thuế 20% lãi chuyển nhượng bất động sản sẽ có lợi hơn so với cách tính hiện nay (thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng), nếu người bán chứng minh được các chi phí phát sinh. Điều này sẽ khuyến khích nhà đầu tư tập trung vào chiến lược dài hơi, hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất, giúp thị trường vận hành tích cực hơn.
Tuy nhiên, một số chuyên gia bày tỏ lo ngại việc áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng nhà đất có thể gây nghẽn thanh khoản cục bộ, làm chậm dòng chảy vốn trong nền kinh tế. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng việc tính thuế theo giá bán và thời gian sở hữu, cao nhất 10% với thời gian nắm giữ dưới 2 năm (cao gấp 5 lần hiện hành) có thể khiến giao dịch sụt giảm, thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái tạm thời đóng băng.
Để thực hiện hiệu quả chính sách đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. CEO Công ty Việt An Hòa, ông Trần Khánh Quang, cho biết cần có 2 điều kiện để tính thuế theo phương pháp trên. Đầu tiên là cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của tài sản phải minh bạch, thứ hai là quy định rõ ràng các khoản chi phí được khấu trừ, kèm điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng khuyến nghị mỗi bất động sản khi đưa vào giao dịch phải được ‘số hóa’ đầy đủ gồm giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần. Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn ‘lỗi thời’ tại nhiều địa phương.
https://batdongsan.com.vn/thi-trang-bat-dong-san/co-nen-ap-thue-20-tren-chuyen-nhuong-bat-dong-san-65ad54d4e211c.html
https://vietnambiz.vn/cac-chuye-n-gi-a-noi-bat/2024/08/ap-thue-chuyen-nhuong-dat-manh-may-va-noi-lo-nghen-thanh-khoan-thi-truong-230826124536.htm