Nội dung chính
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đề xuất các biện pháp pháp lý để giải quyết những “khoảng trống” khiến dự án BT chuyển tiếp bế tắc kéo dài hàng thập kỷ.
Xử lý chênh lệch giá trị công trình – quỹ đất
Trong công văn số 05/2026/CV‑HOREA gửi Thủ tướng và Bộ Tài chính, Hiệp hội chỉ ra rằng Điều 4 của dự thảo Nghị quyết chưa quy định rõ cách xử lý khi giá trị công trình không tương đương với giá trị quỹ đất đối ứng. Hai kịch bản thường gặp là:
- Giá trị công trình BT thấp hơn giá trị quỹ đất.
- Giá trị công trình BT cao hơn giá trị quỹ đất.
Không có cơ chế pháp lý cụ thể, các cơ quan nhà nước không có căn cứ thu thêm phần chênh lệch hoặc thanh toán thiếu hụt, dẫn đến dự án đình trệ.
Đề xuất dựa trên Nghị định 257/2025/NĐ‑CP
HoREA kiến nghị đưa vào Nghị quyết điểm b khoản 4 Điều 16 của Nghị định 257/2025/NĐ‑CP. Cơ chế này định giá chênh lệch bằng công thức: Tiền sử dụng (hoặc thuê) đất tại thời điểm giao đất – giá trị công trình BT đã được phê duyệt dự toán. Áp dụng:
- Nếu quỹ đất đắt hơn hạ tầng, nhà đầu tư sẽ nộp phần chênh lệch và giá trị gia tăng vào ngân sách nhà nước.
- Ngược lại, nếu hạ tầng đắt hơn đất, Nhà nước sẽ thanh toán phần thiếu hụt cho nhà đầu tư ngay khi quyết toán.
Việc đồng bộ này không chỉ giải quyết các nghĩa vụ tài chính tồn đọng mà còn “liều thuốc” tâm lý cho cán bộ địa phương, giảm lo ngại về rủi ro pháp lý và thúc đẩy tiến độ hoàn thành dự án.
Linh hoạt trước biến động quy hoạch
Dự án BT chuyển tiếp thường kéo dài qua nhiều nhiệm kỳ, nên vị trí quỹ đất dự kiến có thể bị thay đổi khi quy hoạch chung hoặc phân khu được điều chỉnh. Khi đó, dự án rơi vào “vướng đủ đường” vì không còn căn cứ pháp lý cho vị trí đất ban đầu.
Đề xuất dẫn chiếu khoản 3 Điều 19 Nghị định 257/2025/NĐ‑CP
HoREA đề nghị bổ sung quy định cho phép các bên thực hiện điều chỉnh dự án và ký phụ lục hợp đồng để phản ánh những thay đổi do quy hoạch. Cơ chế này tạo ra một “hành lang” pháp lý cho phép:
- Thay đổi vị trí quỹ đất mà không gây gián đoạn tài chính.
- Đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư và quyền quản lý của địa phương.
Sự thiếu vắng các quy định dẫn chiếu đã làm giảm năng lực giải quyết của cả nhà nước và nhà đầu tư. Áp dụng Nghị định 257 vào Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc sẽ là bước tiến quan trọng, giải phóng các quỹ đất bị bỏ hoang và ngăn ngừa lãng phí nguồn lực quốc gia.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khẳng định rằng việc hoàn thiện dự thảo Nghị quyết với các quy định dẫn chiếu cụ thể là “chìa khóa” để cởi trói các dự án đang đình trệ, bảo vệ tài sản công và tạo nền tảng cho phát triển hạ tầng bền vững.
Bạn có quan điểm gì về việc đưa các quy định này vào Nghị quyết? Hãy chia sẻ ý kiến của mình và theo dõi chúng tôi để nhận thêm các phân tích sâu về bất động sản và pháp lý.