Nội dung chính
Việc tích hợp hợp đồng điện tử vào quy trình giao dịch bất động sản có thể chấm dứt tình trạng thất thu thuế và hạn chế đầu cơ một cách hiệu quả.
Hệ thống “sổ đỏ” – Những hạn chế cản trở quản lý thị trường
Theo Nghị định 357, từ ngày 1/3/2024, mọi bất động sản sẽ có mã định danh điện tử. Tuy nhiên, mô hình dựa hoàn toàn vào “sổ đỏ” vẫn chưa đáp ứng yêu cầu của kinh tế số. Sổ đỏ chỉ xác nhận quyền sở hữu sau khi giao dịch hoàn tất, không ghi nhận thời điểm giao dịch, giá trị thực hay tần suất mua bán lại. Vì vậy, cơ quan thuế và quản lý khó phân biệt giao dịch đầu cơ với nhu cầu ở thực, dẫn đến thất thu thuế và khó điều tiết thị trường.
Hợp đồng điện tử – Nền tảng mới cho quản lý bất động sản
Hợp đồng điện tử có xác thực pháp lý cho phép lưu trữ mọi thông tin giao dịch (bên tham gia, thời gian ký, giá trị, phương thức thanh toán) ngay tại thời điểm phát sinh. Dữ liệu được định danh và liên thông tự động với hệ thống ngân hàng, cơ quan thuế và cơ quan công chứng, tạo nên một môi trường giao dịch trong thời gian thực.
Lợi ích 1: Xác định chính xác thời điểm sở hữu, hỗ trợ thuế thời gian nắm giữ
Khi thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được ghi nhận ngay, cơ quan thuế có thể áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ một cách công bằng, phân biệt được các giao dịch ngắn hạn (đầu cơ) và dài hạn (đúng nhu cầu ở). Điều này giảm áp lực lên người mua nhà để ở, đồng thời ngăn chặn việc “lướt sóng” trên thị trường.
Lợi ích 2: Ghi nhận giá giao dịch thực, giảm thất thu thuế
Hợp đồng điện tử đồng bộ với hệ thống ngân hàng cho phép xác thực giá trị thực tế của mỗi giao dịch. Nhờ vậy, hiện tượng kê khai giá thấp hơn giá thực – gây ra “hai giá” – sẽ dần được khắc phục, tăng nguồn thu thuế và tạo nền tảng cho bảng giá đất phù hợp với thực tế thị trường.
Lợi ích 3: Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia, phát hiện sớm đầu cơ
Tất cả các hợp đồng được lưu trữ trong một kho dữ liệu trung tâm, chuẩn hoá và cập nhật liên tục. Cơ quan quản lý có thể theo dõi xu hướng giá, tần suất giao dịch và nhanh chóng phát hiện dấu hiệu đầu cơ hay bong bóng bất động sản, từ đó đưa ra các biện pháp phòng ngừa kịp thời.
Yêu cầu thực thi để hợp đồng điện tử thành công
- Khung pháp lý thống nhất: Luật Giao dịch điện tử, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cần công nhận giá trị pháp lý đầy đủ của hợp đồng điện tử, bao gồm cả dấu thời gian điện tử.
- Hạ tầng quốc gia tập trung: Hệ thống đăng ký và lưu trữ hợp đồng phải được quản lý ở cấp quốc gia, tránh việc mỗi địa phương, mỗi ngành tự xây dựng nền tảng riêng.
- Tiêu chuẩn quy trình nghiệp vụ: Từ ký kết, xác thực, thanh toán đến đăng ký biến động, mọi bước cần được chuẩn hoá, không cho phép chỉnh sửa dữ liệu sau khi giao dịch đã hoàn tất.
- Thí điểm có kế hoạch: Bắt đầu ở các đô thị lớn và các phân khúc giao dịch phổ biến, kết hợp truyền thông minh bạch để tạo sự đồng thuận xã hội.
Với những cải tiến này, hợp đồng điện tử không chỉ là một công cụ hành chính mà còn là một cuộc cách mạng thể chế, đưa thị trường bất động sản Việt Nam vào kỷ nguyên dữ liệu mở, minh bạch và bền vững.
Xem thêm chi tiết Nghị định 357
